101 Ash St building
September 5, 2020

La Historia de la Compra de 101 Ash St. Se Está Desmoronando Como el Edificio en Sí [Parte 1]

By La Prensa San Diego

[ENGLISH]

[Parte 1 de una serie que explora todos los aspectos del acuerdo del contrato en 101 Ash St]

Por Arturo Castañares

Editor en general

Correos electrónicos internos de 2016 entre funcionarios y personal clave de la ciudad de San Diego documentan sus esfuerzos para aumentar el valor de un edificio mediante la firma de un contrato de arrendamiento de 20 años para ayudar al vendedor a obtener financiamiento que de otra manera no podría obtener, y en una entrevista exclusiva con La Prensa San Diego, el ex fiscal de la ciudad centra la atención en la actual fiscal de la ciudad, Mara Elliott, como el respaldo final para el trato ahora desmoronado.

El acuerdo de arrendamiento ahora ha sido objeto de un mayor escrutinio y está siendo investigado por abogados externos contratados por el alcalde Kevin Faulconer, y el actual Concejo Municipal ahora se está centrando en ‘¿quién sabía qué, y cuándo?’.

En una señal de la creciente nube sobre el acuerdo, la Ciudad anunció esta semana que dejará de hacer el pago de arrendamiento mensual de $545,000 para el edificio que ahora está vacío, lo que indica que el acuerdo puede deshacerse.

La historia de fondo

El problema comenzó con el deseo de la Ciudad de encontrar un nuevo edificio de oficinas de la Ciudad para reemplazar las oficinas obsoletas y en ruinas dentro del complejo de la Ciudad en 202 C Street en el centro.

Durante años, los funcionarios de la Ciudad habían buscado opciones, incluida una nueva construcción en el sitio actual o la búsqueda de un edificio cercano adecuado.

En 2014, los funcionarios de la Ciudad se concentraron en el edificio de 19 pisos de fue la sede de Sempra Energy. Construido en 1968, se encuentra justo al otro lado de la calle del Ayuntamiento, conocido por su dirección en 101 Ash Street.

Sempra había dejado el edificio cuando se trasladó a una nueva sede cerca de Petco Park en el Gaslamp Quarter. El edificio, que estaba vacante, era propiedad en un 51% de Sandor “Sandy” Shapery, un desarrollador de edificios en el centro de la ciudad desde hace mucho tiempo, y su socio del 49%, “Papa” Doug Manchester, el desarrollador de hoteles y propietario del periódico San Diego Union-Tribune. Ambos han dicho públicamente que Manchester compró su participación en julio de 2015 por 20 millones de dólares, imputando un valor del edificio de poco más de 40 millones de dólares.

Sandor “Sandy” Shapery y “Papa” Doug Manchester

Pero Shapery y Manchester querían 84 millones de dólares por el edificio y las negociaciones con la Ciudad se rompieron a finales de 2015.

Luego, la Ciudad comenzó conversaciones con Cisterra Development, una compañía que había negociado un contrato de arrendamiento con opción a compra en marzo de 2015 para que la Ciudad comprara Civic Center Plaza, un edificio de oficinas que se encuentra dentro del complejo del Ayuntamiento en las calles 3a y B donde trabajan cientos de empleados de la ciudad, incluida la oficina del fiscal.

Cisterra acordó servir como intermediario para comprar y trasladar el edificio 101 Ash de Shapery y Manchester a la Ciudad por $72.5 millones más $ 5 millones en reparaciones; un precio más bajo que los 84 millones de dólares que Shapery y Manchester habían pedido a principios de año.

El personal y los funcionarios de la Ciudad trabajaron para cerrar el trato como una compra convencional, pero se enfrentaron con un gran obstáculo; una tasación valoró el edificio en solo $62.1 millones.

Plan B

En un correo electrónico del 1 de septiembre de 2016 del director de operaciones adjunto, Ron Villa, a otros miembros del personal clave, Villa les informó que, en base a “la evaluación reciente que recibimos sobre el edificio, creemos que no podremos lograr aprobación para una compra al precio de $72 millones”.

Ron Villa, Director de Operaciones Adjunto

El correo electrónico de Villa también sugirió que “me gustaría reagruparnos y reexaminar el potencial de un contrato de arrendamiento directo con una opción de compra en el futuro”, pero advirtió a sus colegas que “el hecho es que el público en general y los legisladores pueden no ser capaces de respaldar el pago de más que el ‘valor de tasación’ del edificio”.

Entre los incluidos en el correo electrónico de Villa se encontraban el director de operaciones Scott Chadwick, la directora de operaciones asistente Stacey LoMedico, la directora de activos inmobiliarios Cybele Thompson, y tres abogados de la oficina del fiscal de la Ciudad. Thompson era un agente de bienes raíces con licencia.

Villa, Chadwick, LoMedico y Thompson después dejaron de trabajar para la Ciudad.

Una semana después del correo electrónico de Villa, Cybele Thompson envió un correo electrónico al personal clave para agradecerles por ayudar a aumentar la tasación para tratar de llegar al precio de venta, aparentemente en un esfuerzo por ayudar a Cisterra a asegurar la financiación que estaba intentando cerrar.

“Eres todo lo mejor – ¡¡Gracias Lisa [Celaya] !! En cuanto a la pregunta de David [Onate], el valor de tasación final fue de $ 67.1M – Jean pudo hacer que el tasador supere sus $ 62.1M originales :)”

Thompson incluyó un emoticón sonriente al final de su correo electrónico. Lisa Celaya era la Subdirectora de Servicios de Desarrollo de la Ciudad y David Onate era contadora de la Ciudad.

El 7 de septiembre de 2016, Villa envió otro correo electrónico al personal explicando que “la Ciudad ya no buscará una compra directa y en su lugar entrará en un contrato de arrendamiento con opción de compra similar al [Civic Center Plaza]”, el otro acuerdo que Cisterra había negociado para la Ciudad.

El personal de la Ciudad estaba sugiriendo un contrato de arrendamiento con opción a compra con Cisterra, quien aún no era propietaria del edificio. Cisterra estaba en garantía para comprar el edificio, pero no había asegurado su financiamiento después de que la tasación fue más baja que el precio de venta.

La solución fue que la Ciudad aceptara un contrato de arrendamiento a largo plazo antes del cierre del depósito en garantía para darle a Cisterra el flujo de ingresos proyectado de los pagos de alquiler de la Ciudad y ayudar a asegurar su financiamiento. Cisterra luego se titularizaría contra los ingresos para asegurar su financiamiento.

A $545,000 por mes durante 20 años, la Ciudad se comprometió a pagar más de $128 millones en rentas, dándole a Cisterra suficientes ingresos proyectados para asegurar el financiamiento de bonos necesario para comprar el edificio sin depender de la tasación de $67.1 millones.

El Show

El personal de la Ciudad ahora se puso a convencer a los concejales.

Correos electrónicos muestran una reunión entre Cybele Thompson y el concejal de la Ciudad Todd Gloria el 16 de septiembre de 2016, incluido otro personal de la ciudad y el personal de Gloria. Gloria era miembro del Comité que tuvo que aprobar el acuerdo antes de que pudiera pasar al Consejo en pleno.

No hay información disponible sobre lo que se discutió en esa reunión, o qué información se presentó a Gloria. Gloria es ahora asambleísta estatal y candidato a la alcaldesa, pero dos de los otros tres miembros del comité en ese momento, David Álvarez y la presidenta del comité Lorie Zapf, ahora dicen que no fueron informados sobre el acuerdo antes de la reunión del comité. Gloria no respondió a una solicitud de La Prensa San Diego para una entrevista.

Cybele Thompson, Directora de Activos Inmobiliarios

El 21 de septiembre de 2016, Villa y Thompson presentaron el contrato de arrendamiento en el Comité [ vea el video ] y les explicaron a los Concejales que los alquileres en el centro de la ciudad en ese momento promediaban $2.50 por pie cuadrado, pero que las tarifas futuras podrían aumentar a entre $2.80 a $ 4.00 por pie cuadrado, usando esas cifras para justificar el acuerdo de arrendamiento con opción a compra de tarifa plana de $ 1.70 por pie cuadrado.

El acuerdo también requería que la Ciudad pagara un estimado de $ .79 por pie cuadrado para mantenimiento, llevando los costos netos a $2,49 por pie cuadrado.

Pero durante la reunión del comité, Thompson y Villa no mencionaron que la baja valoración de la tasación había provocado el alejamiento de una compra. Lo único que necesitaba el edificio, según el personal, era “un lavado a presión de $10,000” antes de que el personal pudiera mudarse.

Durante la reunión, Gloria preguntó directamente si se había considerado “una compra directa” del edificio, y Thompson respondió que el acuerdo de compra entre los dueños y Cisterra “no estaba claro si podría ser asignado a la Ciudad, por lo que desafortunadamente, una compra directa no se consideró la mejor opción para la Ciudad “.  

Una vez más, Thompson no discutió la tasación que valoraba el edificio que llegó más baja del precio de compra.

Gloria también le preguntó a Thompson si se podrían haber realizado ahorros adicionales a través de una compra, y Thompson respondió que “con el financiamiento de bonos estimamos que ahorraríamos alrededor de $60 millones durante un período de 20 años”, aproximadamente $16 millones más que con el contrato de arrendamiento propuesto.

“Esta parece ser una transacción financiera muy inteligente”, dijo Gloria durante la reunión, “al asociarnos con expertos de la comunidad y con personas que saben cómo hacer las cosas, todo sobre esto envía un mensaje a los contribuyentes de que sabemos lo que hacemos por aquí”, dijo Gloria. “Me gusta mucho de lo que está pasando aquí y les agradezco mucho”. Gloria luego hizo la proposición para aprobar el trato.

El concejal republicano Scott Sherman también agradeció al personal por su “excelente trabajo para armar este acuerdo y hacerlo” “que estamos enviando un buen mensaje a los contribuyentes, pero creo que también estamos enviando un buen mensaje a nuestros empleados”, Dijo Sherman. Sherman no planteó ninguna pregunta sobre las finanzas del acuerdo, pero fue el segundo para hacer avanzar la proposición.    

El concejal David Álvarez planteó algunos problemas con el acuerdo y preguntó por qué el edificio no se compró directamente.

Una vez más, Thompson repitió que el acuerdo de compra de Cisterra no se podía asignar a la Ciudad, luego Villa intervino para decir que “el lenguaje de ese acuerdo de compra y venta no es lo suficientemente claro para que nuestro asesor de fianzas se sienta cómodo al asegurarse de que esa venta pueda pasar o podría completarse y ambas partes serían responsables”.

Álvarez no estaba convencido. Nuevamente preguntó por qué la Ciudad no podía comprar el edificio directamente del los dueños en lugar de a través de Cisterra y obtener hasta $16 millones en ahorros adicionales para los contribuyentes. Thompson y Villa rechazaron, pero aún no revelaron que la tasación no había alcanzado el precio de compra.

Thompson también agregó otra razón para considerar: dijo que la Ciudad evitaría pagar impuestos a la propiedad bajo el acuerdo de arrendamiento con opción a compra, pero no bajo una compra directa. Sin embargo, según la ley de California, un edificio utilizado por la Ciudad no paga impuestos sobre la propiedad, ya sea si es propiedad de la Ciudad o si está alquilado a un propietario privado. No está claro si Thompson, un agente de bienes raíces licenciada, conocía las leyes de impuestos a la propiedad en ese momento, pero nadie cuestionó su afirmación.

Otra persona en la reunión del comité fue Jason Hughes, un corredor de bienes raíces comerciales que ha estado sirviendo (sin remuneración) como asistente especial de servicios inmobiliarios para la Ciudad. Hughes es director ejecutivo y propietario de Hughes-Marino, una empresa local de representación de inquilinos. También estuvieron presentes representantes de Cisterra. Ni Hughes ni los representantes de Cisterra hablaron durante la reunión ni disputaron las representaciones del trato.

La recomendación del personal presentada por Villa y Thompson solicitó al Consejo que aprobara un gasto de más de $ 6 millones en 2017 y hasta $ 201 millones durante los siguientes 20 años.

Al final de esa reunión del comité, los cuatro miembros, incluida la presidenta Lorie Zapf, Todd Gloria, Scott Sherman y David Álvarez votaron a favor del acuerdo para pasar al pleno del Consejo.

Aprobación del consejo

El acuerdo de arrendamiento con opción a compra se presentó ante el Consejo en pleno el 17 de octubre de 2016. [ Vea el video ]

Thompson presentó el trato al Concejo en pleno y proporcionó básicamente la misma descripción general que tenía en el comité, excepto que esta vez agregó otro punto que decía que Cisterra había ofrecido a la Ciudad varias opciones, incluida una asignación de su derecho de compra, pero que “posteriormente Cisterra eliminó la opción de compra que solo dejaba la opción de arrendamiento con opción a compra para la Ciudad “.

Thompson volvió a omitir el hecho de que la tasación había valorado el edificio por debajo del precio de compra.

Durante la reunión del Consejo, la oficina del Analista de Presupuesto Independiente (IBA) brindó su revisión del acuerdo y dijo que el acuerdo representaba un aumento en los gastos generales de alquiler de la Ciudad durante los primeros cuatro años, pero que podría generar ahorros en años futuros.

La presentación del IBA también destacó que la Ciudad podría haber ahorrado $ 17 millones adicionales mediante una compra directa mediante bonos municipales, pero que una revisión del Acuerdo de compraventa de Cisterra no permitió una cesión al City sin el consentimiento de Shapery y Manchester. No está claro si alguna vez se les pidió su consentimiento a Shapery y Manchester o si se negaron a permitir que la Ciudad comprara el edificio directamente.

El IBA dijo que “el Concejo Municipal puede solicitar información adicional sobre este asunto, aunque desde la publicación de nuestro informe sabemos que la oficina del Fiscal Municipal ha distribuido un memorándum que aborda algunos de estos temas”. La oficina del Fiscal de la Ciudad no ha publicado ese memorándum al público. La presentación del IBA no mencionó de la tasación que valoraba el edificio por debajo del precio de venta, aunque un informe impreso incluía un comentario sobre el valor tasado. [ Informe del IBA 12/10/16 ]

Todd Gloria fue el primer Concejal en hablar, y comenzó “agradeciendo a Cybele, al equipo de Real Estate Assets, al Sr. Villa ya otros por presentar esta opción ante el Concejo Municipal”.

Gloria habló positivamente del edificio, diciendo dos veces que “para aquellos de nosotros que hemos estado en él, está extremadamente bien mantenido” antes de concluir haciendo la moción para aprobar el trato.

“Veo esto como una ganancia en todos los sentidos … es un mejor arreglo comercial para los contribuyentes … es algo de lo que quiero ser parte hoy, así que estoy feliz de hacer esa moción”, dijo Gloria.

Jason Wood, uno de los propietarios de Cisterra, habló ante el Ayuntamiento para explicar por qué no era aconsejable una compra directa.

“Un cambio de precio y tiempo de compra posiblemente podría eliminar cualquier ahorro percibido de una compra directa por parte de la Ciudad; de hecho, durante las últimas semanas, las tasas de interés han aumentado y las tasas podrían subir aún más antes de que la Ciudad pudiera fijar las tasas de interés y eso disminuiría sustancialmente o incluso eliminaría cualquier beneficio de una compra directa ”, dijo Wood. “Todo está preparado para que esto se convierta en realidad, y cualquier demora o intento de renegociar podría poner en peligro esa transacción y los ahorros que la Ciudad obtendría al hacerlo”, advirtió Woods.

El concejal republicano Scott Sherman habló a continuación para respaldar la propuesta.

La presidenta del consejo, Sherri Lightner, dijo que el edificio “ha sido bien mantenido” “está en muy buenas condiciones”, pero nadie discutió que el precio de compra era millones de dólares mas alto del valor de tasación. Lightner agregó que ella ” apoyaría la acción hoy”.

El Consejo votó unánimemente a favor del acuerdo, con la presidenta del Consejo Sherri Lightner y los concejales Todd Gloria, Lorie Zapf, Chris Cate, Mark Kersey, Scott Sherman, Myrtle Cole, David Alvarez y Marti Emerald votando para aprobarlo.

Después de la votación del Concejo Municipal, el acuerdo fue enviado al alcalde Kevin Faulconer para su firma, antes de ser enviado al Fiscal Municipal.

¿Aprobación final?

Mara Elliott, Fiscala de San Diego

El contrato de arrendamiento fue finalizado por la oficina del Fiscal de la Ciudad el 19 de diciembre de 2016, solo una semana después de que Mara Elliott asumió el cargo como la nueva Fiscala de la Ciudad.

Un portavoz de Elliott emitió una declaración esta semana en la que decía: “Como saben, Mara Elliott no estaba en el cargo cuando se aprobó este acuerdo y no trabajó en él como fiscal adjunta de la ciudad antes de ser elegida“, dejando la impresión que Elliott no tuvo ningún contacto con el contrato.

Pero su predecesor dice que Elliott tuvo acceso completo a todos los archivos y al personal dentro de la oficina del Fiscal de la Ciudad durante el mes entre su elección y su juramento, seis semanas antes de que se firmara el contrato de arrendamiento, y que el Fiscal de la Ciudad es la aprobación final, no el Concejo.

El exprocurador municipal Jan Goldsmith le dijo a La Prensa San Diego esta semana en una entrevista exclusiva que, después de las elecciones, Elliott fue tratada como la Fiscal Municipal electo y se le dio acceso completo a todo el funcionamiento interno de la oficina.

“Inmediatamente después de la victoria electoral de Mara Elliott en noviembre de 2016, se le dio acceso completo a todos los asuntos de la oficina y a todo el personal de la oficina”, dijo Goldsmith a La Prensa San Diego. “Ella usó su oficina para la transición”, dijo Goldsmith.

Juez Jan Goldsmith, exfiscal de San Diego

Goldsmith también dijo que un acuerdo como el contrato de arrendamiento con opción a compra de 101 Ash Street no se vuelve legal hasta que el Fiscal de la Ciudad lo firme, y el Fiscal de la Ciudad no está obligado a aceptar el trato incluso después de que el Ayuntamiento lo aprobó.

“No tuvo que firmarlo”, dijo Goldsmith sobre la abogada municipal Mara Elliott. “Un contrato no es ejecutable sin la aprobación del Fiscal de la Ciudad. Eso se establece en los estatutos de la ciudad y la ley estatal. Incluso después de que el Concejo Municipal aprueba un acuerdo, el Fiscal Municipal tiene la autoridad para negarse a firmar. El Ayuntamiento podría entonces considerarse a la luz de los problemas planteados o descartarlo. Nuevamente, no existe un contrato ejecutable sin la aprobación del Abogado de la Ciudad ”, agregó Goldsmith.

El acuerdo firmado muestra que el nombre impreso de Jan Goldsmith fue tachado y el nombre de Mara Elliott fue escrito a mano antes de que se agregara la firma final al acuerdo. [VEA DOCUMENTO]

Goldsmith resultó herido en una caída en septiembre de 2016 y estuvo fuera de la oficina con una lesión en la cabeza durante el resto de su mandato. No participó en las negociaciones ni en la aprobación del contrato de arrendamiento con opción a compra.

Anteriormente fue juez de la Corte Superior y asambleísta estatal, Goldsmith fue abogado de bienes raíces al principio de su carrera. Se desempeñó como abogado de la ciudad de San Diego durante dos períodos, de 2008 a 2016, y fue reemplazado por Elliott el 9 de diciembre de 2016.

…continuará…

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