January 23, 2009

Se Aprovechan de Inquilinos en Casas Reposeidas Por La Ejecución de Una Hipoteca

Escrito de Marc Whitham y Dolores Calderón López

Muchos inquilinos rentan casas que están en peligro de ser reposeídas por prestamistas porque los arrendadores no han hecho los pagos de la hipoteca. Después de varios meses de no recibir los pagos del dueño de la casa, el prestamista tiene derecho a ejercer un embargo en contra de la propiedad, y esforzar la venta de la casa en una subasta. En inglés, este proceso se llama “foreclosure.” Algunos de estos inquilinos desconocen sus derechos legales. Específicamente, los inquilinos que viven en propiedades reposeídas no pueden ser desalojados de la casa al menos que la entidad o persona que la recuperó del dueño original (normalmente será un banco) ha cumplido con el proceso legal. El proceso de desalojo en California se llama “unlawful detainer.” Unlawful detainer es un procedimiento de la ley civil, y no tiene relación con los procesos migratorios. Es decir, un inquilino que confronta un desalojo injusto tiene derecho a defenderse en la corte aunque esté aquí sin documentos. En los siguientes párrafos explicamos como avanza un caso típico después de que un arrendador ha perdido la casa debido al proceso de “foreclosure”, y como un inquilino que vive en una de estas casa puede protegerse de un desalojo no previsto.

Para comenzar el proceso de desalojo después de un “foreclosure”, el nuevo dueño de la casa tiene que “perfeccionar el título.” Esto se hace por medio de registrar la nueva escritura de la casa obtenida por la subasta en la oficina del evaluador de impuestos (County Recorder) en el condado donde la propiedad está ubicada. Cuando la nueva escritura de la propiedad ha sido registrada con el evaluador de impuestos, entonces el título está completo. Después de perfeccionar el título de la casa, el nuevo dueño debe promulgar un aviso informando a los habitantes que tienen que desocuparla dentro de un plazo de tiempo determinado. Si el nuevo dueño no registra su escritura de la casa antes de entregar el aviso, entonces los que recibieron el aviso pueden tener la defensa en la corte que la entrega fue prematura. Sin embargo, esta defensa no es siempre exitosa, y se corre el riesgo que la corte no sea receptiva.

Los que son inquilinos de la casa, y han vivido allí conforme un acuerdo con el dueño anterior antes de que éste perdiera la casa, tienen derecho a quedarse en la casa hasta 60 días después de recibir el aviso del nuevo dueño. Cuando los ocupantes son los dueños anteriores que perdieron la casa, o familiares de los dueños anteriores, estos tienen de-recho a quedarse solamente 3 días después de recibir el aviso. Si los que viven en la casa no la desocupan antes de que se venza el plazo fijado en el aviso, ellos podrían verse involucrados en el procedimiento legal.

Un problema que resulta con frecuencia es que los nuevos dueños de la casa no saben si los que viven allí son los dueños anteriores, con derecho a solamente 3 días de aviso, o inquilinos que tienen derecho a quedarse 60 días. Muchas veces los abogados de los nuevos dueños meterán una demanda en la corte contra el dueño anterior después de que se hayan vencido los 3 días de aviso sin investigar si allí viven inquilinos. En este caso, los inquilinos que viven en la casa tienen que defender su derecho a quedarse durante los 60 días que la ley les proporciona. Aunque la demanda no menciona a los inquilinos por su nombre, es muy importante que los que viven en la casa respondan a la demanda inmediatamente. Hay maneras diferentes de afirmar sus derechos como inquilino, y es muy importante que hable con un abogado para saber cuál es su opción más favorable.

Los inquilinos que viven en la propiedad y reciben una demanda que intenta desalojar a los ocupantes de una vivienda, tienen solamente cinco (5) días para registrar una contestación de la demanda en la corte. Si no la contestan dentro de los 5 días, los demandantes pueden pedir un fallo de la corte por falta de comparecencia del demandado y también en contra los ocupantes desconocidos. Si eso llega a pasar, los ocupantes en la casa recibirán un aviso del alguacil (Sheriff) declarando que la corte entregó un escrito a los nuevos dueños de la propiedad que les permite desalojar a los ocupantes de la casa, y que habrá un desalojo a la fuerza en la fecha indicada. Normalmente, los alguaciles no dan más de una semana de aviso antes de la fecha cuando ejecutan el escrito de la corte y desalojan a todos los que viven en la propiedad.

Si usted, o alguien que conoce, es un inquilino que vive en una casa reposeída por el proceso de “foreclosure”, y ya ha sido informado que los nuevos dueños van a emprender el proceso de desalojo, recuerde que tiene derechos bajo la ley. Si llega una demanda de desalojo antes que se hayan vencido los 60 días después del aviso para irse, es muy importante que hable con un abogado lo más pronto posible. Para asistencia con la contestación a la demanda, visite la Clínica de Desalojo (UD Clinic) localizada en la corte, o llame a Legal Aid Society de San Diego al 877-534-2524.

Este artículo es solamente para proveer información y no constituye consejo legal puesto que no está basado en ningún caso particular, ni en una situación específica.

Marc Whitham y Dolores López son abogados de la División de Vivienda en Legal Aid Society of San Diego, Inc (La Sociedad de Asistencia Legal de San Diego).

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