October 8, 2020

Respuesta de la Oficina del Alcalde sobre Acuerdo de 101 Ash St Plantea más Preguntas

By La Prensa San Diego

[ENGLISH]

Por Arturo Castañares
Editor General

Un portavoz del alcalde de San Diego niega que Kevin Faulconer participó en maniobras políticas que llevaron a la ciudad a arrendar el edificio 101 Ash St., pero el alcalde no ha disputado directamente las acusaciones ni ha exigido una retractación.

Alcalde Kevin Faulconer

La declaración fue en respuesta a un artículo que informó acusaciones de que el alcalde Faulconer tomó la decisión de buscar un contrato de arrendamiento en lugar de una compra del edificio ahora desocupado para distanciarse del entonces propietario. “Papá” Doug Manchester, uno de sus mayores donantes de campaña y partidario político.  

Varias personas que asistieron a una reunión de alto nivel en la oficina del alcalde el 6 de septiembre de 2016, confirman que Faulconer ordenó al personal que solo buscaran un contrato de arrendamiento incluso después de que se le informó a Faulconer que el cambio costaría a los contribuyentes al menos $ 16 millones más que una compra directa.

La Prensa San Diego confirmó de forma independiente con varias fuentes que el alcalde dijo que sería políticamente perjudicial para él ser visto como si permitiera que la Ciudad pagara dinero directamente a Manchester, por lo que se les ordenó buscar un contrato de arrendamiento a través de una empresa intermediaria que, a su vez, le pagara a Manchester.

Doug Manchester recibió un pago de $ 25 millones un día después del cierre de la transacción en la que la Ciudad acordó un arrendamiento del edificio por $ 128 millones por 20 años.

Craig Gustafson

Craig Gustafson, portavoz del Alcalde, envió un correo electrónico a La Prensa San Diego en respuesta a las reiteradas solicitudes de comentarios. Gustafson trabajó anteriormente como reportero en el San Diego Union-Tribune cuando Doug Manchester era dueño del periódico.

Gustafson hizo la negación en un correo electrónico que dijo “me lo puedes atribuir a mí”, pero la negación no fue directamente del Alcalde, refiriéndose al Alcalde en tercera persona al decir que “la premisa de sus artículos es inexacta y las alegaciones sobre el Alcalde es falsas”.   

Sin embargo, Gustafson no estuvo en la reunión, por lo que sus comentarios reflejan información que debe haber recibido de fuentes aún no identificadas, que podrían incluir al Alcalde u otros miembros del personal que asistieron a la reunión, pero Gustafson no proporcionó ningún nombre de sus fuentes.

El correo electrónico continúa en al decir que “después de lo que acaba de ocurrir con información inexacta de la estación NBC7 con información inventada sobre el mismo tema, el público debe dudar acerca de los artículos que tienen una agenda política clara y se basan únicamente en fuentes anónimas que pueden o puede no haber sido examinadas de manera adecuada y exhaustiva”.   

Los comentarios de Gustafson hacen referencia a un artículo reciente de NBC 7 San Diego que incluía un documento entregado de forma anónima a un reportero, pero que la estación no pudo verificar de forma independiente más tarde, por lo que NBC retractó el artículo.

El artículo de NBC no estaba relacionada en absoluto con las acusaciones contenidas en el artículo del 11 de septiembre de 2020 en La Prensa San Diego. La Prensa San Diego confirmó de forma independiente los relatos del artículo con múltiples fuentes conocidas que estaban en la reunión. La Prensa San Diego no mencionó los nombres las fuentes para proteger sus empleos o carreras.

Gustafson, como ex reportero y portavoz de los medios, sabe que la ley estatal protege a las personas de informes de los medios inexactos o falsos al permitir un período de 20 días para exigir una corrección o retractación.

Después del artículo de NBC que Gustafson mencionó, la fiscal municipal Mara Elliott y el asambleísta Todd Gloria exigieron retractaciones y, cuando no pudieron defender sus propios informes, NBC se vio obligado a retractarse del artículo.

La Sección 48 (a) del Código de Procedimientos Civiles de California establece que una persona debe entregar “una notificación por escrito especificando las declaraciones que se alegan difamatorias y exigiendo que esas declaraciones sean corregidas. La notificación y la demanda deben ser entregadas dentro de los 20 días posteriores al conocimiento de la publicación o transmisión de las declaraciones que se alegan difamatorias ”. Ni una persona hizo tal demanda de corrección o retractación sobre el artículo del 11 de septiembre de 2020 en La Prensa San Diego. 

Además, La Prensa San Diego envió un correo electrónico a Gustafson y al Jefe de Gabinete del Alcalde antes de que se publicara el artículo con una descripción directa de las acusaciones hechas por los empleados que asistieron a la reunión. La respuesta de Gustafson ignoró las acusaciones y en su lugar incluyó una declaración general que también se envió a otros medios de comunicación en respuesta a preguntas sobre el acuerdo de 101 Ash. Gustafson no disputó ni negó las acusaciones antes de que se publicara el artículo, o durante los 20 días posteriores a la publicación, pero solo lo hizo dos días después de que se finalizó el período de retractación.

Al menos dos miembros del personal de la oficina del alcalde estuvieron en la reunión del 6 de septiembre de 2016, incluido su entonces Jefe de Gabinete, Stephen Puetz, quien ahora es un consultor político externo, y Jack Straw, quien administró la política de Uso de la Tierra y ahora trabaja para Southwest Strategies, una empresa de cabildeo que representaba a los propietarios del edificio 101 Ash en el momento de la venta. Ninguno ha negado las acusaciones en el artículo.

Hasta la fecha, nadie que estuvo en la reunión ha disputado las acusaciones planteadas en el artículo de La Prensa San Diego del 11 de septiembre de 2020.


Arrendamiento vs compra y por qué es importante


El personal de la ciudad había estado negociando la compra del edificio 101 Ash St. durante más de un año, pero un contrato de arrendamiento no era parte de las discusiones.

“Papa” Doug Manchester

Doug Manchester compró una participación del 49% en 101 Ash St. en julio de 2015 y la siguiente semana se organizó un recorrido por el edificio en el que Faulconer y los principales administradores de la ciudad recorrieron todo el sitio. La gira fue organizada por Jason Hughes, el agente de bienes raíces que se había desempeñado como asesor (sin pago) de la Ciudad desde 2013 y ayudó a negociar el trato entre los vendedores, Cisterra, y la Ciudad.

Luego, Cisterra Development negoció un precio de compra de $72.1 millones y acordó ceder el edificio a la Ciudad mediante una compra o un arrendamiento.

El personal recomendó una compra directa utilizando varios mecanismos de financiamiento que producirían un mayor ahorro de costos al usar bonos municipales que tienen tasas de interés más bajas en comparación con el financiamiento corporativo disponible para Cisterra. Los bonos municipales también le habrían dado a la Ciudad la oportunidad de refinanciar los bonos después de 10 años si las tasas de interés fueran más bajas, pero el contrato de arrendamiento bloqueó una tasa de interés más alta durante todo el plazo de 20 años.    

Antes de la reunión en la oficina del Alcalde, una tasación del edificio lo había valorado en solo $ 67.1 millones, a pesar de que el precio de venta era de $ 72.1 millones, más $ 5 millones más que la Ciudad estaba agregando para ser utilizados para cambios de inquilinos.

La discusión en la reunión en la oficina del Alcalde sobre la compra del edificio se encontró con la oposición agresiva del Alcalde, tanto que varios miembros del personal lo describen como los más enojado que jamás lo habían visto.

Según los empleados, el Alcalde tenía claro que pagarle directamente a Manchester sería políticamente perjudicial para él mismo, y ordenó al personal que evitaran incluso usar el nombre de Manchester en cualquier presentación o documento. Desde ese día en adelante, no se mencionó a Manchester en ningún documento, presentación o discusión del acuerdo.

El Alcalde ordenó a los altos funcionarios que argumentaran que existía cierta ambigüedad en el acuerdo de compra de Cisterra en cuanto a si la Ciudad podía comprar el edificio directamente a los vendedores, incluido Manchester.  

El día después de esa reunión, un correo electrónico del Subdirector de Operaciones Ron Villa al personal explicaba que solo se perseguiría un contrato de arrendamiento, de acuerdo con la orden del Alcalde dada el día anterior.

Luego, el personal de la Ciudad se apresuró a crear un acuerdo legal rápidamente porque el acuerdo estaba programado para presentarse ante el Comité de Uso de la Tierra del Ayuntamiento solo dos semanas después.

Un contrato de arrendamiento que había sido utilizado en 2015 por la Ciudad y Cisterra para el edificio Civic Center Plaza fue editado para ser utilizado para el edificio 101 Ash. El trato fue un contrato de arrendamiento con opción a compra de 20 años que le permitió a Cisterra simplemente pasarle el edificio a la Ciudad.

Cuando el acuerdo de 101 Ash St. se presentó ante el Comité de Uso de la Tierra el 21 de septiembre de 2016, la propuesta era una oferta de arrendamiento con opción a compra de 20 años en la que el personal comparaba los precios de alquilar espacios de oficinas con la firma de un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Durante la audiencia del comité, tanto el concejal Todd Gloria como David Álvarez preguntaron por qué no se estaba considerando una compra, y el personal y un fiscal municipal les dijeron a los concejales que no estaba claro que la Ciudad pudiera comprar el edificio directamente, tal como se les había indicado a hacer por el Alcalde Faulconer.

Concejal David Alvarez

Cuando el concejal David Álvarez preguntó si la Ciudad ahorraría más dinero a través de una compra directa, el personal admitió que el arrendamiento costaría al menos $ 16 millones más que una compra, pero que un arrendamiento era la mejor manera de proceder. Álvarez presionó al personal por qué la Ciudad no perseguiría una compra y preguntó “¿por qué no podríamos firmar un acuerdo por separado después de la venta directamente con Cisterra?” El personal volvió a impulsar la narrativa del contrato de arrendamiento y Álvarez acordó aceptar el trato.   

[Álvarez emitió un comunicado el mes pasado diciendo que “necesitamos una investigación criminal por parte de fiscales locales, estatales, o federales para llegar a la verdad”.]

A pesar de los costos adicionales y el vago razonamiento legal, el concejal Todd Gloria apoyó con entusiasmo la propuesta y agradeció al personal por su trabajo, incluido el reconocimiento específico del agente Jason Hughes y los directores de Cisterra que asistieron a la reunión.

Gloria habló muy positivamente del edificio y el trato y reconoció que el contrato de arrendamiento era más caro que una “compra directa”. 

Concejal Todd Gloria

“Esta parece ser una transacción financiera muy inteligente”, dijo Gloria durante la reunión. “Al asociarnos con expertos de la comunidad y con personas que saben cómo hacer las cosas, todo sobre esto envía un mensaje a los contribuyentes de que, en cierto modo, reunimos nuestras cosas por aquí. Me gusta mucho lo que está pasando aquí y les agradezco mucho ”.

Pero antes de que Gloria hiciera la moción para hacer avanzar el trato, preguntó cuándo después de que el contrato entrara en vigencia “se puede quitar el letrero del edificio”, dijo Gloria con una sonrisa al personal, refiriéndose al nombre de la empresa de Manchester en el edificio, pero sin decir su nombre, tal como el Alcalde le ordenó al personal.  

Gloria se ha opuesto durante mucho tiempo a Manchester por su oposición del desarrollador al matrimonio homosexual, por lo que su evitación de nombrar a Manchester les pareció un hecho extraño a los líderes comunitarios que aprovechan cada oportunidad para criticar y oponerse al desarrollador divisivo.

Cuando el personal respondió que el letrero podría eliminarse tan pronto como comenzara el contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2017, Gloria hizo la moción para aprobar el trato. Los cuatro miembros votaron por el trato.


El pleno del consejo ignora las señales de advertencia


El acuerdo entonces se presentó ante el Ayuntamiento el 14 de octubre de 2016, donde el personal volvió a presentar el contrato de arrendamiento con opción a compra y argumentó que era más barato que seguir alquilando otro espacio de oficina en el centro.  

El personal cortó cualquier discusión acerca de una compra directa al decir que aunque el acuerdo original con Cisterra “originalmente ofreció varias opciones, incluyendo una opción de compra a través de una asignación, posteriormente Cisterra eliminó la opción de compra, que dejó sólo el contrato de arrendamiento para la Ciudad”, tal como les había indicado el Alcalde.   

No hay documentación que respalde el hecho de que Cisterra eliminó la opción de compra del acuerdo o que la Ciudad intentó hacer cumplir esas disposiciones del acuerdo original buscando el consentimiento por escrito de los vendedores.

Un tema que el personal no discutió fue el lenguaje de exención de responsabilidad onerosa en la primera página del acuerdo que protegía a los vendedores y Cisterra de cualquier responsabilidad por defectos, reparaciones, o problemas peligrosos con el edificio.

Ese lenguaje, que se extiende por dos páginas y está incluido en letras mayúsculas, es inusual en los contratos de arrendamiento y no estaría en un contrato de compra estándar. La ley estatal requiere la divulgación por escrito específica por parte de los vendedores y la aceptación por escrito de los compradores de materiales peligrosos, incluido el asbesto, el plomo, y otras sustancias tóxicas dentro de un edificio. El lenguaje del acuerdo era simplemente una renuncia general.

La estructura del contrato de arrendamiento eludió las divulgaciones requeridas por el estado con un párrafo largo que renuncia a todas las condiciones conocidas y desconocidas del edificio.

Si la Ciudad hubiera negociado un Acuerdo de Compra y Venta (PSA) estándar, se habrían requerido divulgaciones más detalladas y habrían protegido a los contribuyentes de reparaciones desconocidas y potencialmente costosas y mitigación de materiales tóxicos.

La oficina del Analista de Presupuesto Independiente (IBA) luego informó al Consejo que su propio informe proyectaba al menos $ 17 millones en ahorros adicionales a través de una compra en lugar de un arrendamiento, y dijo que el problema de las cuestiones legales relacionadas con la posibilidad de una compra directa podría resolverse con el consentimiento por escrito de los vendedores, Shapery y Manchester. La IBA también mencionó que la oficina del Fiscal de la Ciudad había distribuido un memorando confidencial a los concejales en el que se discutían los aspectos legales de una posible compra, pero ese memorando nunca se hizo público.   

El concejal Todd Gloria hizo la moción para aprobar el trato, diciendo “para aquellos de nosotros que hemos estado en [el edificio], está extremadamente bien mantenido” antes de concluir haciendo la moción para aprobar el trato.

“Veo esto como una ganancia en todos los sentidos… es un mejor arreglo comercial para los contribuyentes… es algo de lo que quiero ser parte hoy, así que estoy feliz de hacer esa moción”, dijo Gloria.

El cambio a un arrendamiento con opción a compra, que, según las personas en la reunión, fue dirigido por el Alcalde y luego defendido por Todd Gloria, expuso a la ciudad a costos de financiamiento excesivos de millones de dólares, además de costos aún indeterminados para remediar el asbesto y otras reparaciones necesarias para usar el edificio, que recientemente se estimaron en más de $ 100 millones.


El lenguaje de la exención de responsabilidad

 

­­­­La página 1 del acuerdo de 58 páginas incluye un lenguaje de exención que absuelve completamente al propietario, Cisterra y los vendedores, diciendo que el edificio está “TAL CUAL ESTÁ Y DONDE ESTÁ”.  

Inusualmente, el lenguaje de responsabilidad se mueve a la página 1 del acuerdo y está escrito en letras mayúsculas, un signo de la importancia del lenguaje.

El descargo de responsabilidad establece que el edificio está “TAL CUAL” Y “DÓNDE ESTÁ”, y “SE ACEPTA QUE TODOS LOS RIESGOS QUE INCIDEN EN EL MISMO, EXCEPTO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO AQUÍ, DEBEN SER A CARGO DEL ARRENDATARIO”, que “EL PROPIETARIO NO TENDRÁ RESPONSABILIDAD “, y que es” UNA EXCLUSIÓN Y NEGACIÓN COMPLETA DE CUALQUIER GARANTÍA POR PARTE DEL PROPIETARIO “.

El lenguaje es tan importante que requirió las iniciales de alguien de la Ciudad para reconocer la renuncia al Código de Procedimientos Civiles de California 1542 que protege a los compradores de defectos desconocidos.

La renuncia del código 1542 significa que la Ciudad renunció a todas y cada una de las reclamaciones por defectos, deficiencias y otros problemas materiales con el edificio y liberó los vendedor / propietario (Cisterra) y por lo tanto a los vendedores, Shapery y Manchester, de toda responsabilidad legal por problemas, incluyendo asbesto, modificaciones sísmicas, rociadores contra incendios y otras reparaciones mecánicas que ahora se han descubierto.

Los Concejales que han hablado públicamente desde la aprobación del contrato de arrendamiento sostienen que no fueron debidamente informados sobre el lenguaje serio de exención de responsabilidad que dejó a la Ciudad completamente en riesgo de todos los problemas con el edificio.

El acuerdo final fue ejecutado por la oficina de la fiscala municipal Mara Elliott el 19 de diciembre de 2016, una semana después de que asumió el cargo. La Prensa San Diego informó que Elliott tuvo acceso a la oficina y al personal durante cinco semanas antes de que se firmara el acuerdo, pero sostiene que ella “no estaba en el cargo cuando se aprobó este acuerdo”.


Divulgación de todas las partes


En el momento del acuerdo, la Sección 225 de la Carta Constitutiva de la Ciudad de San Diego requería que un participante a un contrato con la Ciudad “haga una divulgación completa del nombre y la identidad de todas y cada una de las personas involucradas directamente o indirectamente en la solicitud o transacción propuesta y la naturaleza precisa de todos los intereses de todas las personas en el mismo”. 

Cisterra solo reveló al personal de la Ciudad los nombres de sus directores, Jason Wood y Steve Black, pero no todos los nombres de los propietarios del edificio u otras personas que recibieron los ingresos de la transacción.

La Sección 225 dispuso que “la falta de divulgación completa de toda la información enumerada anteriormente será motivo de denegación de cualquier solicitud o transferencia y puede resultar en la pérdida de todos y cada uno de los derechos y privilegios que se hayan otorgado”. 

Aunque el precio de venta del edificio reportado fue de $72.1 millones más $5 millones para reparaciones de inquilinos, Cisterra ha admitido que recibió $91.8 millones en el financiamiento el edificio después de que la Ciudad firmó el contrato de arrendamiento de $ 128 millones.

Cisterra no ha documentado dónde se destinaron más de $ 14 millones de sus ingresos financieros o quién recibió esos fondos.

Una persona que se sospecha que recibió parte de esos fondos es Jason Hughes, el agente de bienes raíces “pro-bono” de la Ciudad que fue fundamental para asegurar el acuerdo. Hughes fue incluido en casi todos los correos electrónicos entre la Ciudad y Cisterra y también se reunió directamente con el Alcalde Faulconer durante el tiempo en que se negociaba el trato.

Varias personas con conocimiento del acuerdo afirman que Hughes recibió una gran tarifa de los vendedores del edificio, lo que generó un conflicto de intereses para él si trabajó para la Ciudad y los vendedores en el acuerdo. La Ciudad nunca firmó un acuerdo de agencia dual que hubiera permitido a Hughes a representar ambos lados del trato.

La Prensa San Diego ha intentado confirmar si Hughes recibió algún cargo por el trato dejando varios mensajes telefónicos, varios correos electrónicos, y pidiéndole al asistente de Hughes que le transmitiera mensajes, pero nadie ha respondido en más de cuatro semanas. Después de varios mensajes de parte de La Prensa San Diego directamente a Hughes en Twitter, eliminó su cuenta de Twitter.

Hughes es presidente, director ejecutivo, y propietario de Hughes Marino, una empresa de bienes raíces que se centra únicamente en representar a los inquilinos en negociaciones de oficinas. Su esposa, Shay Hughes, presidenta, directora de operaciones, y propietaria de la empresa, no respondió a una solicitud de comentarios por correo electrónico.

Cualquier pago hecho a cualquier persona no revelada, incluido Hughes, violaría las disposiciones de la Carta y podría invalidar el acuerdo.


Ilegal, ilegal o mal aconsejado

Michael Aguirre


El ex fiscal de la ciudad Michael Aguirre presentó una demanda el 18 de agosto de 2020 contra los antiguos propietarios del edificio en un intento por obligar a la Ciudad a dejar de hacer su pago de arrendamiento mensual de $545,000 porque el edificio ha sido desocupado debido a la exposición de asbesto y está funcionalmente inutilizable. La Ciudad evacuó a todos los empleados del edificio después de que las inspecciones revelaron reparaciones y mejoras necesarias relacionadas con problemas mecánicos, estructurales y ambientales.  

La Ciudad suspendió el pago de su arrendamiento de septiembre el mes pasado. Dos semanas después, un fideicomisario que representaba a las compañías de seguros que compraron bonos corporativos garantizados por los pagos de arrendamiento de la Ciudad presentó una demanda legal, el primer paso antes de una demanda en corte. Los prestamistas esperan sus pagos en virtud del contrato de arrendamiento y, si el contrato de arrendamiento se invalida o anula, podrían recuperar el edificio o solicitar un reembolso de sus $91.8 millones que pagaron a Cisterra.

El 9 de septiembre de 2020, Moody’s Investors Service emitió una carta relacionada con el acuerdo de 101 Ash St. concluyendo que “aquí hay aspectos del contrato de arrendamiento que pueden no cumplir con la ley estatal”, y que se requieren reparaciones en el edificio que “se estiman en $66.0 millones y hasta $115.0 millones para reemplazar todos los sistemas del edificio y los componentes relacionados, ya que la mayoría han pasado su vida útil “.  

La Ciudad ahora también ha retenido su pago de octubre.

Dados los señalamientos y el proceso que llevaron al acuerdo y los pasos en falso que ocurrieron después de que la Ciudad comenzó a hacer mejoras para los inquilinos, parece seguro que más demandas van a volar en varias direcciones.

Aunque la transacción del edificio se completó en diciembre de 2016, los problemas de construcción posteriores volvieron a revisar todo el proceso. Investigaciones externas están en curso y podrían seguir otras, incluidas las investigaciones penales relacionadas con posibles fraudes, tergiversaciones, y malversación de fondos públicos.

Esta semana, la oficina de la fiscala municipal Mara Elliott informará al Concejo Municipal en sesión cerrada sobre el estado del edificio y, presumiblemente, todas las demandas pendientes y anticipadas.


Sigue el dinero


Los propietarios de Cisterra, los cabilderos, y otros involucrados en el acuerdo de 101 Ash donaron decenas de miles de dólares a los funcionarios electos que aprobaron el acuerdo.  

Según la publicación San Diego Reader, $ 23,675 en contribuciones han ido directamente a las campañas de Todd Gloria de personas directamente involucradas en el acuerdo de 101 Ash, incluidos $4,200 de Jason Hughes a la campaña de la Asamblea de Gloria el año antes de defender el acuerdo de 101 Ash, y $2,300 para la campana de Gloria para la alcaldía desde que se aprobó el trato; además de contribuciones de cabilderos de Ledford Enterprises y de los bufetes de abogados Cooley LLP y Sheppard Mullin Richter & Hampton, que representaron a clientes involucrados en el acuerdo.

Jason Hughes

Jason Hughes y su esposa también proporcionaron cuatro contribuciones a la campaña de Mara Elliott para fiscala municipal mientras se aprobaba el acuerdo en 2016.

También proporcionaron contribuciones políticas cabilderos de California Strategies que representaron a Cisterra durante el acuerdo de 101 Ash, y cabilderos de Southwest Strategies que representaron a los vendedores de 101 Ash St., Shapery y Manchester.

Mara Elliott no respondió a una solicitud de comentarios y nunca solicitó la retractación de ningún articulo sobre ella en La Prensa San Diego. 

Todd Gloria no ha respondido a varias solicitudes de comentarios y de una entrevista, y nunca ha solicitado la retractación de ningun articulo sobre él.

El Alcalde Kevin Faulconer no ha negado las acusaciones que se le atribuyen y no ha exigido una conexión o retractación.

Ninguna persona en la reunión del 6 de septiembre de 2016 negó o contradijo el articulo, y nadie exigió una corrección o retractación dentro de los 20 días previstos por la ley estatal.

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